一,、制定目的

《瀘州市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已于2017年12月1日頒布實施,，為進一步細化《條例》相關(guān)條款,，配套制定《瀘州市物業(yè)管理條例實施細則》（以下簡稱《細則》），在于增強《條例》的針對性,、實用性和可操作性

二、制定依據(jù)

《細則》制定的主要依據(jù)國務(wù)院,、四川省,、瀘州市《物業(yè)管理條例》、《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》和《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）等,。

五,、主要內(nèi)容

（一）《細則》構(gòu)架說明

《細則》共六章四十九條，主要包括：第一章總則,。規(guī)定了市,、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將物業(yè)管理工作納入目標考核,；規(guī)定了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府配齊專職人員并建立聯(lián)系會議制度,；規(guī)定了符合條件的居（村）委會建立環(huán)境和物業(yè)管理委員會等。第二章業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。規(guī)定了建設(shè)單位對首次召開業(yè)主大會承擔工作經(jīng)費的具體標準,；規(guī)定了籌備組中業(yè)主代表的資格審查；規(guī)定了業(yè)主委員會可以利用移動通信網(wǎng)絡(luò)平臺（QQ,、微信）召開業(yè)主大會等,。第三章物業(yè)服務(wù)。規(guī)定了建設(shè)單位在首次業(yè)主大會召開前,，應當對物業(yè)管理區(qū)域與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同承擔責任,；規(guī)定了履約保證金的約定標準；規(guī)定了物業(yè)承接查驗牽頭單位和查驗方式等,。第四章物業(yè)的使用與維護,。規(guī)定了老舊小區(qū)維修資金的籌集方式；規(guī)定了應急維修單位名錄的建立以及發(fā)生緊急維修時的抽選,；規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域微型消防站的建立等,。第五章法律責任。規(guī)定了業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費的處理,；物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭的處理,；規(guī)定了業(yè)主委員會私自收取或者挪用履約保證金的處理；規(guī)定了居（村）委挪用履約保證金的處理等相關(guān)法律責任第六章附則,。規(guī)定《細則》實施時間,。

（二）需要說明的問題

1.關(guān)于總則

（1）當前，基層繁重的物業(yè)管理工作缺抓手,，特別是街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府）這一級體現(xiàn)更為明顯?！都殑t》第三條規(guī)定,，縣（區(qū)）人民政府根據(jù)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理面積大小,，配齊物業(yè)管理專職人員,，有專人抓物業(yè)管理工作。

（2）物業(yè)管理涉及千家萬戶,，可以說是最大的民生工程,，參與物業(yè)管理的部門較多，但各級重視程度不一,。為此,，《細則》第六條規(guī)定，將物業(yè)管理工作納入目標考核,，將會進一步引起各級對物業(yè)管理工作的重視,，對提升物業(yè)管理整體水平將起到關(guān)鍵作用。

2.關(guān)于業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

（1）《條例》規(guī)定了建設(shè)單位應當承擔首次業(yè)主大會會議的工作經(jīng)費,，并在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案前,，繳存到街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定賬戶,。但建設(shè)單位具體承擔多少沒有具體明確,，不便于建設(shè)單位實際繳存和操作。為此,，《細則》第十一條規(guī)定了具體標準,，建設(shè)單位根據(jù)建筑面積規(guī)模大小繳存。

（2）條例》第十七條明確了業(yè)主大會可以采取集體討論,，也可以采取書面征求意見等形式,，但這些形式仍未解決業(yè)主大會召開難的問題。隨著QQ,、微信等移動網(wǎng)絡(luò)平臺的廣泛運用,，在討論物業(yè)管理區(qū)域事項時，如采取QQ,、微信等方式召開業(yè)主大會,，即不受時間限制，又不需要業(yè)主集中,。為此,，《細則》第十三條規(guī)定，街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府,、居（村）民委員會和業(yè)主委員會可以利用移動互聯(lián)網(wǎng)平臺（QQ、微信）等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理工作,。但QQ,、微信等平臺業(yè)主必須以不動產(chǎn)權(quán)證書姓名實名注冊，業(yè)主還應當對其參與表決的真實性負責,。

3.關(guān)于物業(yè)服務(wù)

（1）當前，前期物業(yè)服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),，但選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參差不齊,，為強化建設(shè)單位參與期物業(yè)的管理，承擔共同責任,，《細則》第二十條規(guī)定,，在首次業(yè)主大會召開前，建設(shè)單位應當與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同承擔物業(yè)管理區(qū)域的管理責任,。

（2）當前,，業(yè)主委員會收取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約保證金很不規(guī)范，交給誰，交多少,、何時交,，沒有具體明確。市場上物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間為了拿到項目,，向業(yè)主委員會承諾履約保證金標準不斷飆升,，一個項目業(yè)主委員會要求交十萬元、二十萬元,、甚至五十萬元的都有,，且普遍交給業(yè)主委員會主任私人賬戶。企業(yè)一旦拿到項目,，降低服務(wù)品質(zhì)來維護企業(yè)成本,，這一現(xiàn)象嚴重擾亂了后期物業(yè)管理秩序?！都殑t》第二十六條規(guī)定,，履約保證金的具體標準，合同雙方可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域面積大小來約定,，同時規(guī)定了履約保證金由交由居（村）民委員會代管,，可有效解決履約保證金收取的亂象問題。

（3）新建物業(yè)業(yè)主從何時交納物業(yè)服務(wù)費,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一次性最長收取時間,、提前或者延期交房和不符合交房條件交房的物業(yè)服務(wù)費由誰承擔等是新建物業(yè)交房時矛盾的焦點，《細則》第三十一條,，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費從商品房買賣合同約定房屋交付使用之日的次日起計算,；同時規(guī)定了提前或者延遲和不符合房屋交付使用條件交付使用的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。

4.關(guān)于物業(yè)的使用與維護

（1）近年來,，老舊住宅小區(qū)“三無院落”因無維修資金,，市、縣（區(qū)）政府投入了大量的資金進行整治,，為解決政府無限“兜底”問題,，參照成都市做法，采取業(yè)主籌集多少,，政府匹配多少的辦法,，解決老舊小區(qū)無維修資金問題?！都殑t》第三十七條規(guī)定,，老舊住宅小區(qū)的全體業(yè)主在首次籌集住宅專項維修資金時，縣（區(qū)）人民政府可以按照自籌資金1：1的比例,，最高不超過每平方米三十元的標準等額匹配,。

（2）當前，應急情況下使用維修資金存在不能應急的主要原因是維修單位還需要通過招標方式選擇，因招標程序復雜,，時間較長,，消防、電梯,、水管等出現(xiàn)問題,，在通過招標方式選擇維修單位就失去應急維修時機。為此,，《細則》第三十八條規(guī)定,，縣（區(qū)）住建部門應當建立應急維修企業(yè)名錄制度，將信用等級優(yōu)良,、資質(zhì)等級符合條件的維修,、監(jiān)理、工程評審等若干企業(yè)納入名錄,。符合應急情形下使用住宅專項維修資金進行項目維修的,，業(yè)主委員會或者居（村）民委員會可以直接在應急維修企業(yè)名錄中抽選。

（3）近年來,，高層建筑消防管理越來越難,，火災發(fā)生率成上升趨勢，在物業(yè)管理區(qū)域建立微型消防站,，添置消防設(shè)備,，可有效對火災發(fā)生初期的控制。為此,，《細則》第四十條規(guī)定,，有條件的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以利用公共收益建立微型消防站,，配備簡易的消防設(shè)施設(shè)備和滅火裝置。

5.關(guān)于法律責任

（1）《細則》第四十三條規(guī)定,，業(yè)主委員會委員私自收取履約保證金的,，應當取消其委員資格，同時依法追究相關(guān)人員的法律責任,。

（2）《細則》第四十四條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取賄賂、欺騙等不正當手段與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,，由縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門按照信用信息管理辦法的規(guī)定進行處理。

（3）《細則》第四十五條規(guī)定,，居（村）民委員會挪用或者侵占物業(yè)服務(wù)履約保證金的,，依法追究相關(guān)人員的法律責任。

（4）《細則》第四十六條規(guī)定，街道辦事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府挪用或者侵占業(yè)主大會籌備組工作經(jīng)費的,，依法追究相關(guān)人員的法律責任。

6.關(guān)于附則

《細則》第四十九條規(guī)定了實施時間,，同時規(guī)定《瀘州市物業(yè)管理辦法》同時廢止,。