2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網站發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》,，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門及有關單位意見的同時,，向社會公開征求意見,。意見反饋截止時間為2019年3月15日,。

在這38項強制性工程建設規(guī)范中,，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》,，其中第二部分2.4.6條指出,，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易?！毕⒁怀?，引發(fā)各方熱議。

聲音1

可解決住戶使用面積 不透明的問題

中國建筑科學研究院有限公司相關負責人說,，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出,，主要考慮是從技術角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中,，對國際國內住宅面積計算做法進行調研,，按套內使用面積計算是國際通行做法,，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。按照《國務院關于印發(fā)深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求,，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度,，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內使用面積計算。

該負責人說,，這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大,、住宅結構類型多等因素,，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下,，而套內實際可使用面積不同,。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量,，實現(xiàn)“所見即所得”,。而按套內建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到,?？梢哉f，從技術角度明確按套內使用面積交易,，一定程度上有利于消費者權益的保護,。

該負責人說，標準公開征求意見是標準化法規(guī)定的必要程序,，對提高標準的科學合理性十分重要,。《住宅項目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益,，對此次征求意見收集到的意見和建議,，中國建筑科學研究院有限公司一定會高度重視，認真對待,，深入分析研究,，加強協(xié)調溝通，修改完善相關內容,，并做好進一步征求意見和專家審查,，經住房和城鄉(xiāng)建設部進行政策性、完整性,、適用性和技術水平審核把關后,，按程序批準發(fā)布。

聲音2

影響積極 但不宜過度解讀

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時表示,，這次規(guī)定可能會使一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革,，對于財政稅收及相應的計稅標準都有著積極意義。

中原地產首席分析師張大偉則表示，是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響,，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商,。另外，對于購房者而言,，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低,。

同時，還有觀點認為,，該規(guī)范剛剛開始征求意見,，具體落地需要時間，具體實施細則和實施后的效果尚不好判斷,。值得注意的是,，2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價,。也就是說,，法律規(guī)定是兩種方式都可以，并無強制要求,。

據了解,，當前絕大部分地區(qū)的房產交易以建筑面積計價，僅有重慶等極少數地區(qū)以套內面積計價,。

“商品房的交易是由上述銷售管理辦法決定的,，但本次住建部公布的僅僅是工程技術規(guī)范，二者并無實際關聯(lián),，積極意義是有的,，但不宜過度解讀?！币晃毁Y深的房地產經紀公司高管向記者表示,。

聲音3

只是技術規(guī)范 約束的是工程建設行為

記者在住建部官網也看到，工程規(guī)范是開展工程建設活動的“底線”要求,，具有“技術法規(guī)”性質,，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。

《住宅項目規(guī)范》也具體指出,，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術經濟政策,，保障住宅項目安全、適用,、宜居,、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模,、布局,、功能,、性能及技術措施而制定。而隨后央視新聞的報道也指出,，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術規(guī)范,，未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位,。

“該征求意見稿通篇都是在講工程規(guī)范的,，而非關于商品房交易的規(guī)范，更談不上法律,。起草單位基本都是設計院和施工單位,，明顯是針對設計與施工的，與房產交易的關系微乎其微,。”民生證券房地產行業(yè)分析師由子沛也如此表示,。

同時,，張大偉還提醒到，公攤面積并不是越小越好,，不計入面積價格,，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤,，會導致社區(qū)品質下調,，包括樓道、會所,、大堂等公共面積縮水,。

亮點

除了大家關心的“公攤面積”，此次征求意見的《規(guī)范》,，還有不少重要內容值得關注,。

1、全裝修交付

《規(guī)范》中擬規(guī)定,，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付,，給排水、燃氣,、照明,、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設施應安裝到位，供水,、供電,、燃氣、道路,、綠地,、停車位,、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件;消防設施應完好，消防通道應暢通,。

2,、最小22平方米

《規(guī)范》還對房屋布局作出了要求，由臥室,、起居室,、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于30平方米;開間的使用面積不應小于22平方米,。

3,、四層以上裝電梯

《規(guī)范》也對電梯作了要求，四層及四層以上住宅建筑,，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯,，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

4,、年限不低于50年

住宅建筑設計工作年限應符合以下規(guī)定：結構設計使用年限不低于50年,，地下室防水不低于結構設計工作年限。

焦點 A

物業(yè)費要降低?

23日晚,，央視在其微信公眾號上發(fā)表了一篇標題為“‘公攤面積’要取消了?這事兒沒那么簡單”的文章,。

央視文章中稱：我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見,，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求,，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層,。

也就是說,，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位,。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算,，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費,、取暖費以何標準收取,，也沒直接關系。

焦點 B

“公攤面積”要取消了?

“套內計價”這種交易方式,，意味著“公攤面積”必須會取消嗎?

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中,，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價,。對此,，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權,，分攤的共有建筑面積部分為共有產權,。

而在目前大多數的購房合同中,，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中,，卻基本上都是按照套內面積來計價,。

所以，對于購房人而言,，這套房子的總價實際上是不變的,。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內面積來交易的,。

延伸

公攤面積近年多遭詬病

在住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中,，文件末尾附上了一份“起草說明”。其中,，對第二部分2.4.6條的說明是這樣的：“本條是居民關注的焦點問題,，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前,，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇‘公攤面積傷民’的矛盾,。”

對于公攤面積的處理,，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確,，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

僅在2018年,，新華社等都曾專門發(fā)文質疑公攤面積,。2018年7月27日、9月14日《新華每日電訊》曾先后發(fā)表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》,，引發(fā)大范圍討論和有關部門關注,。按照文中觀點，民眾普遍認為公攤面積的不合理性主要在于以下方面：

1,、公攤面積開發(fā)商說多少就是多少

公攤面積的具體比例,，國家出臺的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》里并沒有強制性規(guī)定，只明確其比例由合同當事人來進行具體的約定,。所以,，公攤面積缺少標準、管理混亂,。

2,、公攤面積計算方式缺乏標準

公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導致了部分不良開發(fā)商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規(guī)則來計價,。(綜合新華社,、人民網,、北京晚報等)